不動産売却の期間

不動産売却の流れ

　以下は別ページにも記載した内容ですが、一般的な不動産の売却の流れです。

　

①相続登記

　相続で不動産を取得された場合、最初に行うべきことは、相続登記となります。被相続人から名義を変更することなく、直接買主に対し不動産を売却することはできません。

　一旦、相続人名義に登記を変更し、そのうえで、相続人が売主として、買主との間で不動産売買契約を締結します。

　相続登記の期間は、相続税が発生するような事案であれば、相続税を検討しつつ遺産分割協議等を行うこととなりますので、最低でも３ヶ月ほどはかかるかと思われます。

　

　

②不動産売買契約の締結

　不動産売買契約の締結は、売主及び買主側の不動産会社で、契約書案を作成し、それを精査し内容を確定したうえで、売主及び買主が署名押印をしていきます。遠方の場合は、売買契約書を郵送することが一般的です。

　不動産売買契約書は、宅建協会などの定型の書式が利用されることが多いのですが、各事案により特約条項が異なります。また、不動産会社には、契約締結に際し、法定の重要事項説明を行う必要もあります。こうした契約書等の作成には１か月程度はかかるかと思います。

　なお、各不動産会社にもよりますが、事務手続遂行のスピードが遅い会社であれば、相続登記をしてから初めてこうした書類作成にとりかかるため、より時間がかかってしまう傾向があります。そのため、当初の相続の段階から売買関係の事務も並行して進めることで、迅速な売却につなげることが可能となります。

　

③測量及び建物解体

　不動産を売る際には、面積や境界を確定することが一般的です。

　面積や境界を確定せずに、登記上の記録にしたがって売買することもありますが、不動産売却に際しては、測量などが必要になると覚えておく方がよいでしょう。

　また、買主が新たにマイホーム等を建築するために土地を購入する場合に、もし土地上に既存の建物があれば、その建物を解体する必要も生じます。これも、測量等と同様に、建物付きで売買することもありますが、やはり一般的には、売主側で解体することとなると把握されておくべきでしょう。

　

　測量等の必要期間は、境界確定に大きく左右されます。境界確定のためには、隣地の方に境界の確認書へ署名押印をしてもらう必要がありますが、協力的な方でなかったり、あるいは、何等かの問題があれば、境界確定までの時間が長くなります。

　解体も、実際の作業は数日でしょうが、工期を組んだり、作業する車を手配したり、また解体業者の予定なども鑑みると、１ヶ月以上は必要になるかと思われます。

④売買代金全額の受領（決済手続）

　売買契約書も締結し、測量、解体なども完了すると、いよいよ売買代金の支払・受領手続へと至ります。

　こうした手続のことを決済手続といいます。不動産の売買代金の支払だけではなく、それに付随する費用、例えば測量費、解体費、不動産仲介手数料など全ての費用の支払いを行うという意味で決済手続と呼ばれています。

　決済手続は、買主が融資を受ける金融機関の応接室などで行われます。そこには、買主、売主、不動産仲介業者、登記を担当する司法書士が集まり、手続を進めていきます。時間は１時間弱程度となります。

　買主は、不動産の所在地の近くにお住まいの方になる傾向があり、例えば東京の不動産であれば、東京の方が購入し、決済を行う金融機関も東京のどこかの金融機関支店となります。

　

まとめ

　相続から売却までの期間をまとめると以下のとおりです。

手続	最短	通常
相続登記	ご依頼から２週間で登記完了	１か月～半年以上（相続税が発生する。相続人の協議がまとまらないなど）
売買契約書の締結	相続登記から１週間（相続手続時から準備することで可能となります）	相続登記から１か月程度
測量、解体、農地許可など	契約書締結から１ヶ月（土地家屋調査士、解体業者次第）	契約書締結から２ヶ月以上（土地家屋調査士、解体業者の予定次第。農地の許可が費用な場合）
売買代金受領（決済手続）	測量等完了から１週間～２週間	測量等完了から１週間～２週間

　上記が不動産売買手続にかかる期間ですが、ここに買主が付くまでの期間が加わります。不動産売却の営業を開始してから、すぐに買主が出現する場合もあれば、買主が現れるまで数か月あるいは１年位以上要する場合もあるでしょう。

　買主がいつ出現するかは、誰にも分かりませんが、それ以外の手続については、必要な期間を把握することが、全体をとおしての負担軽減にもつながります。