一般的な不動産売却の流れおよび費用を説明いたします。売却すると売買代金を受領できますが、手続費用等も発生するため、当初の段階から、どのような費用が発生し、それが大体いくら程度になるのかにつき、検討しておくことが重要です。

　くわはら不動産では、相続手続の段階から、将来の売却を見据えてアドバイスをいたします。相続から売却までを一貫して私 桒原徹が窓口として担当するため、窓口担当が複数名となる場合に比べて、手続の煩雑さを軽減でき、無用なトラブルの発生も抑えることもできます。

　また、通常の売買手続では、最終的な売買代金の受領の際に、会社を休むなどし時間を割き、その場所に同席する必要が生じますが、その手続も代行いたします。

目次

　・売却手続フロー

　・売却に際して発生する費用

　・事例でみる仲介手数料

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不動産売却手続の流れ

　一般的な売却までの流れとなります。

　くわはら不動産では、下記❶の時点から、相続税が発生する場合は税理士と連携を取り、売却時に譲渡所得税が発生する可能性がある場合は、その旨も検討します。相続登記は、何らの問題がなければ数週間で完了しますが、登記完了前の相談時点から買主の捜索及び将来手続についての検討を開始するなど、全ての手続を並列的に行います。

被相続人の死亡～相続登記

不動産を売却するためには、まず被相続人名義の不動産を相続人名義に変更しなければなりません。被相続人名義のまま売却することはできません。相続人名義に変更するために、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の相続先を決める必要があります。

売買契約の締結

相続登記または遺産分割協議完了後、売主との間で売買契約を締結します。通常、手付金として、５０万円～１００万円程度を受領します。この時点では、あくまでも契約書を締結しただけで、不動産の所有権はまだ売主にあります。

測量および建物解体（任意）

売買契約締結後、売主の負担で、土地の測量および建物解体（土地のみの売買の場合）を行うことが一般的です。但し、買主側との交渉で、測量および解体を、買主負担とすることも可能です（現状有姿での引き渡し）。

売買代金全額の受領／決済

売買代金全額の受領および不動産の引渡手続のことを「決済」いいます。決済は、通常、買主が融資を受ける金融機関の応接室などで行われます。買主は売買代金を支払い、売主は所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡します（同時履行）。

不動産売却に際して発生する費用

　売却するためには、数十万から数百万円の費用が発生します。

　相続税が発生する場合は、確定の納付金額が出るまで数ケ月以上を要しますが、おおよその金額は分かるため、あるい程度の費用計算をしておくことをお勧めいたします。

　土地測量費・建物解体費も高額となりますが、買主負担とすることも交渉次第では可能です。ただし、買主からすると、その分売買代金額の減額を希望するため、結局は、売主の費用負担に繋がります。

費用

手続費用（概算）支払先
相続登記１０万円～３０万円司法書士
土地測量２０万円～５０万円土地家屋調査士（測量士）
建物解体１００万円～３００万円解体業者（建設会社等）
不動産仲介手数料売買代金の約３％強宅建業者

その他税金が発生する場合の費用

手続費用（概算）支払先
相続税相続財産額に応じて変動税務署
相続税の申告３０万円～１００万円税理士
譲渡所得税売却益に応じて変動税務署、市町村
譲渡所得税の申告５万円～２０万円税理士

事例で見る仲介手数料

　例：売買代金額１０００万円（税抜）

　以下のどちらで計算しても金額は同じです。法律等の規定とおりに計算する場合、１０００万円のうち、２００万円、２００万円超～４００万円以下、４００万円超の金額に区分し、各割合を乗じて算出します。しかし、計算が面倒のため、通常は「速算式」と呼ばれる方法で計算します。

本来の計算式

金額❶金額に乗ずる率❷❶×❷（税込）
２００万円以下の金額（＝２００万円）５．５％１１万円
２００万円超～４０
０万円以下の金額
（＝２００万円）		４．４％８万８千円
４００万円超～１０００万円の金額
（＝６００万円）		３．３％１９万８千円
仲介手数料額３９万６千円

速算式による計算式

金額❶金額に乗ずる率❷金額に加算する額❶×❷+➌（税抜）
１０００万円３％６万円３６万円

３６万円に消費税を加算すると３９万６千円となる。

速算式による計算式

売買代金（税抜）仲介手数料額
４００万円超（売買代金×３％＋６万円）＋消費税
２００万円超～４００万円以下（売買代金×４％＋２万円）＋消費税
２００万円以下（売買代金×５％）＋消費税