不動産売却と税金

　

不動産売却時に発生する税金とは？

　『譲渡所得税』

　譲渡所得税とは、簡単に説明すると、何かを売却等した際に発生する利益に課される税金です。

　例えば、１０００万円で取得した不動産を２０００万円で売却すると、１０００万円の利益が生じます。譲渡所得税は、この利益に課される税金です。譲渡所得税は、分離課税のため、所得税などの税金とは別にして計算します。

譲渡所得税の計算

　譲渡所得税を計算するには、まず譲渡益、つまり利益の額を確定しなければなりません。

譲渡価額

　不動産を売却した時の金額です。売買代金が１０００万円なら１０００万円、２０００万円なら２０００万円となります。

取得費

　不動産を取得した時の金額です。例えば、１０年前に売買代金８００万円で購入したのであれば８００万円となります。取得費の証明は、当時の売買規約書、領収書などにより行います。

　

譲渡費用

　不動産を売却する際には、不動産仲介手数料、測量費用、相続登記費用などが発生しますが、これらの経費を控除することができます。

• 土地売却時の建物取壊費用
• 測量費用
• 不動産仲介手数料
• 相続による名義変更のための登記申請費用

特別控除費用

マイホームを売った時の特例

　マイホームの買い替えなどを促進するために、特別控除制度が設けられています。控除額は、３０００万円です。したがって、適用対象の浜松市の不動産であれば、税金は発生しないことが多いかと思います。

　主な要件は以下のとおりです。なお、この控除適用によって税金が発生しない場合であっても、確定申告はする必要があります。

• 売った不動産が、自分が住んでいる家屋であること（家屋取り壊し後に土地だけ売るのでも可）
• 上記家屋と一緒に売った土地も対象
• 建物を取り壊して土地を売った場合は、取り壊しから１年以内に契約し、かつ、住まなくなった時から３年を経過する日の属する１２月３１日までに売ること。また、契約日までに駐車場などで貸さないこと。
• 親子や夫婦などの特別の関係のある人に売ったものではないこと

被相続人の空家を売った時の特例

　相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用財産を売った場合の特例もあります。控除額は、同様に３０００万円です。ただし、取得した相続人等の数が３人以上の場合は、２０００万円となります。

　　主な要件は以下のとおりです。こちらも、控除適用によって税金が発生しない場合であっても、確定申告はする必要があります。

• 相続により取得した家屋を売るか、家屋と一緒に土地を売ること（家屋取り壊し後に土地だけ売るのでも可）
• 昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること（マンションを除く）
• その家屋に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続時から売却時までに未使用であること
• 家屋を売る場合、一定の耐震基準を満たすものであること

　

譲渡所得税の税率

　税率は、所有していた期間の長短によって区分されています。相続の場合は、亡くなった被相続人の所有期間も合算して計算します。

　売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得となり、５年以下の場合は短期譲渡所得となります。

長期譲渡所得税率（５年を超える場合）

　所得税１５％

　住民税５％

短期譲渡所得税率（５年以下の場合）

　所得税３０％

　住民税９％